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DIREITOS DO MUTUÁRIO QUE ADQUIRE O IMÓVEL NA PLANTA

O grande sonho de todo brasileiro sempre foi conquistar a casa própria. No entanto, esse sonho acaba por se tornar um verdadeiro pesadelo, na medida em que esses compradores acabam vendo o sonho ser adiado, quando os mesmos não recebem as chaves de seu tão sonhado imóvel no tempo determinado no contrato.

Os consumidores quando optam pela compra de um imóvel na planta, geralmente, planejam as suas vidas econômica e social com base no prazo de entrega do bem.

Ocorre, constantemente, que os prazos estabelecidos no contrato para a entrega não são respeitados e os consumidores chegam a aguardar anos, até a efetiva entrega do imóvel.

A situação se agrava pelo simples fato de os consumidores desconhecerem os seus direitos e, assim, mesmo, sem querer colaboram com as atitudes abusivas das construtoras.

Nesse sentido, o escritório de advocacia Olivier&Sartório (www.oes.adv.br) vem esclarecer alguns direitos do mutuário que adquire o imóvel na planta:

1. No caso da Construtora atrasar a obra, e o comprador não quiser mais esperar pelo imóvel:

Rescisão do contrato com a devolução de tudo que foi pago devidamente corrigido e atualizado acrescido de danos morais, materiais e lucros cessantes, caso comprovado em juízo.

Qualquer oferta formulada pelo fornecedor ou seus vendedores, desde que suficientemente precisa, deve ser cumprida. O Código de Defesa do Consumidor contempla a regra segundo a qual vale a máxima “prometeu, cumpriu”, independentemente do meio utilizado pelo fornecedor (promessa feita verbalmente pelo corretor, anúncios no rádio, na TV, em jornais e revistas, outdoors, folhetos distribuídos na rua etc.). Não é necessário que o consumidor tenha assinado um contrato para exigir do fornecedor o cumprimento de determinada promessa. A simples apresentação do meio publicitário utilizado é o bastante.

Por exemplo, no caso de venda de um automóvel, todas as promessas feitas pela concessionária, por meio de publicidade ou diretamente pelo vendedor, devem ser integralmente cumpridas (prazo de entrega do veículo, itens opcionais do veículo adquirido, valor da avaliação do veículo usado dado em pagamento, etc.). Vale ressaltar que o fato da oferta ter sido feita por funcionário terceirizado não exime o fornecedor de cumprir o que foi prometido (Resp 904.127/RS, DJ 02/10/2008, Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, STJ).

Para facilitar o exercício desse direito, recomendamos ao consumidor guardar o material publicitário. Se a promessa é feita verbalmente pelo vendedor, então é importante exigir que a oferta seja formalizada, ou seja, manifestada por escrito. Isso pode ser feito na própria nota fiscal ou em outro documento.

O acordo quanto ao prazo para o início ou término de um serviço também obriga o fornecedor, por isso é importante que o consumidor tenha esses prazos formalizados.

Na hipótese de descumprimento da oferta, pode o consumidor exigir à sua escolha: a) o cumprimento forçado da promessa, b) outro produto ou serviço equivalente ou c) a rescisão do contrato, a devolução da quantia eventualmente antecipada e a reparação dos prejuízos eventualmente sofridos.

Documentação

No momento da compra de um imóvel é importante que o comprador exija alguns documentos para garantir a segurança do negócio a ser celebrado. Dentre os documentos importantes estão: o título de propriedade do terreno, ou de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta registrado em cartório, o projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura, certidão negativa de tributos Municipais.

Em se tratando de contrato submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor, o fornecedor é obrigado a prestar todas as informações relativas ao imóvel. Considerando a complexidade dos contratos imobiliários e os altos valores normalmente envolvidos, recomendamos que o consumidor contrate um advogado para assessorá-lo durante o processo de aquisição de seu imóvel.

Prazo de entrega

O consumidor antes de adquirir o imóvel deve se atentar ao prazo de entrega estipulado em contrato, bem como ao “prazo de carência”, usualmente de 6 (seis) meses, que é concedido ao incorporador para que possa concluir as obras e proceder à entrega das chaves. Contudo, tal prazo de carência é abusivo, pois a carência é estipulada de forma variável no contrato e não prevê multas ou outras penalidades, o que demonstra a desproporcionalidade do contrato, pois ao comprador é imposto obrigações contratuais específicas e com penalidades pesadas.

Na hipótese de atraso de entrega o comprador poderá requerer da incorporadora o pagamento de suas despesas como: aluguel, condomínio e IPTU, ou ainda o lucro que deixou de auferir, devido a impossibilidade de alugar o imóvel em construção.

Cabe assim, ao consumidor, fiscalizar periodicamente o andamento da obra e no prazo final (dois meses no mínimo) contatar a incorporadora para certificar-se da data de entrega da obra e na hipótese de eventual atraso, medidas de prevenção devem ser tomadas, como um acordo com a incorporadora ou mesmo a prorrogação do contrato de locação onde resida, se for o caso, para que a incorporadora arque com as despesas dali advindas. Porém, se a incorporadora se negar a estabelecer qualquer acordo, é garantido ao consumidor a possibilidade de requerer seus direitos na Justiça, bem como pedir a anulação de cláusulas abusivas.

É possível ainda, em âmbito judicial, que outros consumidores, que também tiveram prejuízos com o atraso da entrega da obra do mesmo empreendimento, de forma conjunta pleiteiem na mesma ação tais direitos, o que configurará maior força ao pleito e rateio das despesas judiciais.

Informe-se ainda que com o término das obras e a entrega das chaves ou mesmo na hipótese de aluguel, a partir desse momento o consumidor fica responsável pelo imóvel e a obrigação de pagar as despesas condominiais, se existirem.

A jurisprudência do STJ – Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a taxa de condomínio apenas pode ser cobrada a partir do momento da entrega das chaves (Recurso Especial 489647/RJ). Ademais, no mesmo sentido, o STJ já decidiu que as construtoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta, antes da entrega das chaves. Isso porque os juros constituem a remuneração devida pelo consumidor ao contrair financiamentos e empréstimos, o que não é o caso. Essa decisão está em consonância com a proibição imposta pelo Código de Defesa do Consumidor de exigência de obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada em relação ao fornecedor.

Assim, se houver cláusulas prevendo essa remuneração nos contratos de compra de imóvel na planta, ela é nula, conforme dispõe o CDC O consumidor pode exigir sua invalidação, assim como a devolução em dobro dos valores eventualmente já pagos a título de juros, como previsto pelo Código também em caso de cobrança indevida.

Referência legislativa: artigos 6º, V ; 14; 39, V e 51, IV e § 1º, III do Código de Defesa do Consumidor e 46 do Código de Processo Civil.

2. Eu quero esperar o imóvel ficar pronto mesmo com atraso:

– Você tem direito a 2% de multa em cima de tudo que foi pago ou sobre o valor do contrato, caberá ao juiz da causa decidir.

– Correção de 1% ao mês sobre tudo que foi pago ou sobre o valor do contrato.

– Ressarcimento de todos os prejuízos tais como pagamento de alugueis, enquadrado como danos materiais.

– Ressarcimento de danos morais para amenizar todo o sofrimento/transtorno/abalo psicológico, haja vista que o proprietário faz todo um planejamento de vida em cima daquela data prometida pela construtora. Os juízes têm determinado este pagamento com caráter punitivo e preventivo para não continuar a lesar consumidores de boa fé e ainda poderá fixa uma multa diária por dia de atraso ao seu favor.

– Ressarcimento dos lucros cessantes, pois o proprietário poderia ter explorado o imóvel economicamente, arbitrando um valor de aluguel, em via de regra, 0,84% do valor do imóvel, independente de onde residir e se está pagando ou não aluguel.

3. Taxa Sati

É uma taxa cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel ainda na planta. A construtora acaba impondo ao comprador o pagamento da taxa Sati – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem.  Consideramos essa taxa abusiva.

Por que é ilegal essa cobrança? Não há previsão legal que determine que essa cobrança seja feita ao comprador de imóvel na planta, sendo imposto assim seu pagamento.

É vedado, pelo Código de Defesa do Consumidor, ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Como identifico se efetuei o pagamento? Através de recibos assinados pela Assessoria contratada pela Construtora. Normalmente, são recibos em papel timbrado identificando a Assessoria contratada.

Como devo ser restituído? Através de Ação Judicial, onde o juiz determina a devolução com as devidas correções podendo ser devolvida na sua forma em dobro por previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor. Veja:

Fls. 126/130: Ante o exposto, julgo procedente o pedido contido na inicial. Faço-o para: condenar a ré na restituição em dobro dos valores pagos indevidamente, cujo montante alcança R$ 11.540,00, que será corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, esses contados da citação. Condeno ainda a requerida a arcar com as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios da outra parte que, nos termos do artigo 20, § 3º do Código de Processo Civil, fixo em 15% (quinze por cento) da condenação. Publique-se, registre-se e intime-se. Campinas, 19 de setembro de 2012.

4. Taxa de corretagem

A taxa de corretagem geralmente é cobrada no ato da compra de imóveis na planta. Ela deverá ser devolvida acrescida de juros e correção monetária além de ser restituída na sua forma em dobro pela construtora ao proprietário conforme recente decisão judicial.
Deste modo, faça valer os seus direitos! Pleiteie na Justiça a devolução desses valores pagos indevidamente.

 5. INCC

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais.  Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

 Por que devo pagar o INCC?

Como surgiu para acompanhar a inflação no setor de construção de imóveis, é justo a construtora cobrar esse reajuste: se os preços dos materiais e mão de obra subirem durante a construção, ela irá pagar mais caro por eles.

 Minha obra esta em atraso e continuam corrigindo meu saldo pelo INCC, isto esta correto?

Não. Quando há o atraso na entrega da obra, o consumidor acaba sendo prejudicado pela correção, por culpa exclusiva da construtora que não conseguiu cumprir o prazo de entrega, seja não observando o cronograma, seja pendências de documentação, como por exemplo: habite-se, individualização da matrícula, laudos, etc. O que se pode fazer também é pedir a multa por atraso e correções sobre tudo que pagou.

 Peço o congelamento do INCC ou a multa pelo atraso?

Neste caso temos que fazer uma analise mais minuciosa para averiguar o que seria mais vantajoso para você.

 6. Taxa de transferência

Mais uma surpresa que o mutuário encontra é quando tenta transferir o imóvel em construção a outra pessoa, para que essa assuma as prestações do financiamento. “Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da chamada taxa ‘Cessão do Contrato ou de Renúncia’, que equivale a 3% do valor da propriedade. A prática é abusiva e não tem previsão na legislação, além de ferir o CDC. Portanto, os prejudicados podem contestar a sua cobrança na Justiça até conseguir retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato.

Entre em contato agora mesmo com a nossa equipe de atendimento.

 7. Cobrança de juros antes das chaves

Em decisão unânime, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que as construtoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta antes da entrega das chaves.

 Em decisão unânime, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que as construtoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta antes da entrega das chaves.

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

STJ decide que construtora não pode cobrar juros antes das chaves

Construtora não pode cobrar juros em parcelas de imóvel ainda na planta, decide STJ

 A sentença foi dada a um recurso da construtora Queiroz Galvão, que tentava reverter sua condenação em primeira e segunda instâncias a devolver em dobro os juros cobrados de um consumidor da Paraíba.

 A prática já era proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, V), que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, onerosas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (Portaria SDE 03/2001).

 8. Problemas estruturais no imóvel

 8.1 – Meu imóvel foi entregue com problemas, quais os meus direitos?

O serviço será considerado mal feito quando contiver algum vício de qualidade que o torne impróprio ao consumo ou que lhe diminua o valor. O defeito pode ser referente à quantidade ou à qualidade do produto ou do serviço. Assim, são exemplos de defeitos: o reboco que está mal executado, ocorrendo ondulações nas paredes; a pintura do carro que venha a desbotar, etc.

Esses vícios no fornecimento de serviços geram o direito do consumidor de escolher entre as seguintes alternativas: a) a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; b) a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; c) o abatimento proporcional do preço. Vale dizer que a responsabilidade por defeitos no serviço é do próprio prestador.

 Conceitos: Vícios e defeitos de construção. Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção.

 Vícios: Segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”.

 Defeitos: Segundo o mesmo manual, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”.

 Importante: Os vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

 8.2 – Qual o prazo para reclamar problemas encontrados no meu apartamento ou casa?

O prazo é de 90 dias a contar do dia que ele constatou qualquer falha, vícios ou defeitos, mesmo já tendo vistoriado o imóvel.

 8.3 – Qual o prazo da garantia da construtora?

A garantia legal de uma construção é de 5 (cinco anos) após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para reclamações na Justiça é de 20 (vinte anos)

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

 Dicas importantes:

É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral nas áreas comuns da edificação e cada proprietário no interior de sua unidade e vaga de garagem.

 Verifica-se se existem vazamentos, entupimentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente.

Para facilitar o contato com a construtora, o síndico deve organizar uma lista dos problemas das áreas comuns e cada condômino outra da sua área privativa, entregando para o síndico encaminhar à Construtora. O Condômino, independente do síndico, tem o direito de fazer suas reclamações, por escrito e sob protocolo, diretamente à Construtora.

 8.4 – Meu condomínio esta com problemas, o que fazer?

Caso as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça. A ação deve ser em nome do condomínio para os problemas nas áreas comuns. Pelo condômino para os problemas de sua área privativa.

– O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação.
– Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por

 Cuidado: Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

 9. Lucros cessantes

Lucros cessantes são prejuízos causados pela interrupção de qualquer das atividades de uma empresa. Por exemplo, não vender um produto por falta no estoque, uma máquina que deixa de produzir, um acidente na linha de produção, etc. Neste mesmo sentido o mutuário pode pedir na justiça um ressarcimento do lucro que deixou de ganhar, caso comprovado, que estava em processo de vendo do imóvel e não conseguiu devido o atraso na obra sem justificativa.

 10. Indenização por danos moral e material

O atraso pelas construtoras na entrega dos imóveis comprados diretamente na planta podem gerar diversas conseqüências, entre elas, fixação de multa diária pela construtora em benefício ao mutuário, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e morais (que impõe-se para amenizar o sofrimento dos mutuários) além da possibilidade da rescisão do contrato com a possibilidade de exigir a devolução integral das quantias pagas atualizadas monetariamente acrescidas de juros moratórios.

 11. Correção do saldo devedor

O saldo devedor é o montante que resta para o mutuário pagar no prazo contratado. Ele Será reajustado mensalmente pela TR se o financiamento for bancário e geralmente pelo IGPM se for direto com a construtora. Porém se houver pagamento antecipado da dívida, o mutuário deverá pedir desconto! Venha saber mais com um de nossos atendentes.

 12. Comissão de representantes.

Para compradores de imóveis na planta

A comissão de representantes para fiscalizar a obra está prevista na lei das construtoras /incorporadoras em qualquer modalidade de contrato que hoje em dia são:

– Por empreitada, que é o mais utilizado no mercado

– Por patrimônio de afetação, que seria o mais recomendado, porém nenhuma construtora usa este tipo de modalidade, pois dará poderes muito maiores a comissão de representantes.

– Por administração, que é quando os próprios compradores irão administrar a obra sendo que todas as compras sairão em nome do condomínio, pouco utilizado no mercado.

 Algumas construtoras estão sendo resistentes na aceitação da formação de representantes com alegações de que o contrato não prevê tal formação. Deixamos o alerta para você comprador, proprietário de imóveis na planta, pois isso é um indicativo que poderá ter problemas em seu empreendimento. Porém naquela que lhe atender de pronto no pedido, você poderá confiar!

 O escritório de advocacia Olivier&Sartório (www.oes.adv.br) auxilia a todos os interessados para formarem a comissão de representantes. Portanto, basta entrar em contato para saber mais. A formação da comissão é a maneira mais segura para você acompanhar a sua obra. Não deixe essa oportunidade passar logo no começo do seu contrato, dando assim mais segurança no seu negócio.

 13 – Em qual momento devemos começar a pagar o condomínio?

A Taxa Condominial é divida em duas partes:

 1ª – depois da entrega das chaves antes da assembléia de especificação do condomínio, quando a Incorporadora/Construtora, mediante prestação de contas que deve acompanhar o boleto de cobrança, tem direito a se ressarcir das despesas que está fazendo para manter o prédio em condições de habitabilidade. Mas, quem não recebeu as chaves não está obrigado ao pagamento, somente os compradores que já receberam as chaves.

 2ª – depois da assembleia de instalação do condomínio quando o síndico já deve apresentar o orçamento para 12 meses de “Taxa de Condomínio”, previsão que deve ser feita pela nova administração (síndico e Conselho Fiscal) com a colaboração da própria construtora ou da administradora que eventualmente vai ser contratada para administrar o prédio.

 14. Conferindo o empreendimento

 14. 1 – Assim que eu pegar as chaves, qual o primeiro procedimento?

Fazer uma vistoria minuciosa do interior do imóvel. Começando pelos sistemas elétricos e hidráulicos, incluindo, canalização de esgotos, grelhas, nível de escoamento da água, tanto nos banheiros como na cozinha e outros locais laváveis.

Torneiras com vazamento e a força da água. Nível do local sobre o qual será instalado o box dos banheiros para que não haja vazamentos durante os banhos.

As janelas e portas. Verificar as medidas e o material empregado, o funcionamento das fechaduras.

Os pisos e contra-pisos, rodapés.

Medir cada compartimento para ver se são as mesmas medidas constantes da planta, lembrando que a tolerância para mais ou para menos é no máximo de 5 cms.

Medir a altura do piso ao teto verificando se foi obedecido o constante da planta.

No total da medida quadrada do imóvel, verificar se corresponde ao mínimo do constante da planta e do contrato.

 14. 2 – O escritório de advocatícia Olivier&Sartório possui parceria com pessoal habilitado para fazer a vistoria na entrega das chaves no sentido de:

– Acompanhamento qualificado na hora da vistoria

– Conferência com o memorial

– Verificação dos materiais

– Documentos específicos para solicitação de reparos.

– Verificação elétrica e tubulação

– Acompanhamento dos reparos

– Relatório final aos proprietários

– Certificado de vistoria

 Estes são alguns itens que o profissional irá lhe ajudar a conferir na hora tão desejada que é a entrega das chaves.

 O que é oferecido

Oferecemos um serviço exclusivo de advocacia especializada em direito imobiliário acompanhamento por um engenheiro formado e especializado na construção civil para lhe acompanhar no momento da vistoria da entrega das chaves do seu apartamento novo comprado na PLANTA. Onde nosso cliente tem um respaldo técnico em conjunto de um laudo personalizado conforme sua unidade, onde poderá usá-lo para debates de reparos junto à construtora! Se for necessário poderá ser usado como prova em um processo litigioso.

Contrate agora mesmo o nosso serviço e recebe suas chaves com segurança!

 Vantagens da vistoria acompanhada

– Acompanhamento do engenheiro especializado e com experiência em vistorias apartamentos ou casas

– Verificação correta de itens de acordo com o memorial descritivo.

– Verificação de inconformidade da planta e itens de execução de acabamento.

– Dossiê com fotos e observações importantes sobre a vistoria do imóvel.

– Realização de medições com opção de entrega da planta do imóvel impressa e em arquivos digitais.

– O valor da vistoria é cobrado por metro quadrado não importando a sua localização

 

Como irão me acompanhar na vistoria?

– Você pode ir até o escritório para contratação dos serviços e agendamento do o horário e a data de sua vistoria.

– Chegando ao local verificaremos os itens contratados através de ferramentas próprias e registros fotográficos, após este serviço, enviaremos um dossiê completo da vistoria a você.

– Oferecemos também o serviço de levantamento das medidas, a ser realizado no mesmo dia da vistoria, e entregamos a planta do imóvel impressa e em arquivos dwg e pdf, via e-mail *serviço opcional

– Os profissionais habilitados ofereceram um trabalho detalhado, eficiente e eficaz para solução de eventuais problemas, ocorridos durante a construção do edifício ou casa, e que muitas vezes algumas construtoras se negam a retirá-lo, tais como:

  • Qualidade e nivelamento do contra piso.
  • Prumo de paredes.
  • Caimento de piso próxima as áreas dos ralos.
  • Caixilharia e vidros.
  • Calafetação de juntas.
  • Colocação dos pisos nas áreas molhadas e de rejuntes
  • Verificação dos tampos das pias.
  • Forro de gesso.
  • Portas e maçanetas.

 *Além de outros itens, que podem variar na vistoria de um imóvel para outro.

 Após a análise dos itens será realizada a entrega ao cliente um dossiê com fotos tiradas do local e observações importantes, onde ele poderá consultar com facilidade os itens que apresentaram, ou não, problemas.

 Caso haja a necessidade de uma revistoria, é com base nesta documentação que o cliente poderá verificar as revisões. Para as revistorias, também oferecemos acompanhamento.

 Importante:

 O comprador/consumidor tem o direito de reclamar e de reivindicar uma solução dos problemas. Como a melhor forma de resolver um problema é amigavelmente, recomenda-se que se faça uma notificação extrajudicial, e, somente se não for resolvido o problema, ingressar com ação judicial.

 A referida notificação é simples, mas requer alguns cuidados, nesse sentido o escritório de advocacia Olivier&Sartório (www.oes.adv.br) se põe à disposição para fazer a notificação extrajudicial e, se necessário, ingressar com a devida ação judicial.

 Entre em contato: (19) 3234 0760 e 3231 4434